Divisioni di Comunioni e Mediazione Civile

Cos’è una divisione e che rapporto ha con la mediazione civile?

Chi vuole ottenere la divisione di uno o più beni, detenuti in comunione con altri, deve esperire un tentativo di mediazione (D.Lgs. 28/2010, art. 5), per provare a dividere i beni, evitando una causa lunga, faticosa e spesso insoddisfacente, che può svalutare i beni da dividere.

La divisione di comunioni è un istituto giuridico che il legislatore ha predisposto per evitare i litigi continui tra i comproprietari o “comunisti” (che hanno in comune una proprietà): i comproprietari litigano quando non riescono ad accordarsi su come amministrare il patrimonio comune – communio est mater rixarum, “la comunione è madre delle risse”.

Si partecipa a una comunione o comproprietà per tanti motivi (p.es., dopo una successione ereditaria o dopo aver acquistato un bene per quote).

Qualsiasi comproprietario può chiedere lo scioglimento della comunione in qualsiasi momento (art. 1111 del Codice civile), magari perché vuole interrompere i rapporti con gli altri comproprietari (per motivi affettivi) o perché ha bisogno di liquidità (perciò, vuole vendere la propria quota di comproprietà) o per tutelarsi economicamente (per evitare i costi di gestione del patrimonio).

Una tipologia particolare di comunione è il condominio degli edifici, quando i piani o le porzioni di piani di un edificio appartengono a proprietari diversi (art. 1117 del Codice civile): sono oggetto di proprietà comune anche il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale e porzioni ulteriori d’immobile.

La mediazione civile aiuta i comproprietari a trovare un accordo su come dividere i beni detenuti in comunione. Altrimenti, i comunisti devono affrontare una causa in tribunale, che produca lo stesso effetto della mediazione – la divisione dei beni – ma con costi decisamente superiori:

• Spese legali di lite (avvocati e contributo unificato).
• Compensi per i consulenti tecnici (almeno un CTU nominato dal giudice, oltre i consulenti di ciascun comunista) che valutino il valore dei beni e le possibilità di divisione.
• Svalutazione dei beni stessi, se (s)venduti tramite un’asta giudiziaria (una procedura in cui le offerte al ribasso avvantaggiano solo gli acquirenti, pur di soddisfare la richiesta di divisione).

Come usare la mediazione in materia di divisione?

La comproprietà di uno o più beni comporta una negoziazione continua in merito all’amministrazione delle cose comuni. Perciò, la comunione comporta il mantenimento di una relazione interpersonale tra i comproprietari che può essere conflittuale, se le decisioni amministrative vengono disturbate da questioni personali: antipatie, incomprensioni, incompatibilità caratteriali o vecchi litigi rimasti irrisolti. In questi casi, quando le caratteristiche soggettive della relazione prendono il sopravvento sui problemi oggettivi, si usa la mediazione civile: un percorso di comunicazione efficace guidata dal mediatore, che aiuta i comproprietari a chiarire i malintesi, a superare i conflitti personali e a ricostruire un consenso basato sulla fiducia; oppure li aiuta a dividere il patrimonio rispettando gli interessi delle parti.

Quando i comunisti cercano una soluzione divisoria “fai da te” i comproprietari esagerano il valore dei beni che vogliono alienare (per guadagnare tanto dalla vendita della propria quota) e sminuiscono il valore dei beni che vogliono acquisire (per pagare poco le quote che vogliono comprare); e adducono motivazioni completamente contrastanti circa il valore commerciale dei cespiti da dividere.

La scienza del negoziato sa come calcolare le compensazioni delle quote in caso di valutazioni sproporzionate e divergenti:

1. Elencare le valutazioni commerciali di ciascun comunista per ciascun cespite (tabella dei valori commerciali).
2. Elencare le quote di proprietà di ciascun comproprietario per ciascun cespite (tabelle delle quote espresse in percentuale).
3. Elencare le intenzioni finali rispetto alla proprietà di ciascun cespite (tabella delle percentuali di detenzione finale).
4. Elencare le compensazioni ipotizzate implicitamente da ciascun comunista per ciascun cespite (tabella dei valori economici) e calcolare:
   • Saldo attivo o passivo di ciascun proprietario.
   • Surplus che aggregano le differenze di valore stimate dai comunisti per ciascun cespite.
5. Distribuire i surplus di ciascun cespite in ragione delle quote di proprietà attuali (tabella dei valori da detrarre ai saldi).
6. Calcolare le differenze tra saldi e surplus distribuiti (tabella e totali delle compensazioni effettive).

Un mediatore civile fa questo lavoro contabile, ma fa anche un altro lavoro, forse più importante: aiuta i comproprietari a cambiare il modo di comunicare; sostituisce il clima aggressivo e difensivo, tipico del conflitto, con un setting empatico, che aiuta a comprendere le emozioni personali e che facilita la coordinazione di una decisione comune condivisa.