Mediazione e Condominio

Dalle liti condominiali agli accordi di vicinato

Il DLgs 28/2010 (art. 5) impone di tentare la mediazione prima di iniziare una causa per risolvere una lite in materia condominiale. Il condominio degli edifici è disciplinato dal Codice civile (artt. 1117-11139) e dalle Disposizioni attuative del Codice civile (artt. 61-72). Perciò, tutte queste fattispecie vanno trattate in mediazione.

Le liti condominiali per il Codice civile

Le Disposizioni attuative del Codice civile (art. 71quater) chiariscono che «Per controversie in materia di condominio... si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l’attuazione del codice»:

• Parti comuni dell’edificio (destinazioni d’uso, opere e innovazioni).
• Impianti centralizzati (riscaldamento, televisione, videosorveglianza).
• Ripartizione delle spese e tabelle millesimali.
• Manutenzione ordinaria e straordinaria.
• Beni di uso esclusivo asserviti all’interesse comune.
• Amministratore (nomina e revoca; rappresentanza e poteri; rendiconto e bilancio; riscossione).
• Assemblea (convocazione, costituzione e svolgimento; deliberazioni e approvazioni; impugnazioni).
• Regolamento di condominio e sanzioni.

In tutti questi casi bisogna attivare una mediazione civile: l’Organismo di mediazione organizza una serie di riunioni in cui si discute la controversia e si decide come dirimerla, risolvendo i malintesi e aiutando le parti a decidere come conformarsi alla legge o come ridefinire i rapporti condominiali, per migliorare la condizione di tutti i condòmini, tutelando la convivenza e la gestione della cosa comune.

L’Amministratore del Condominio come partecipa alla mediazione?

L’Amministratore condominiale rappresenta il Condominio. Perciò, l’Amministratore partecipa alle sessioni di mediazione e svolge la trattativa; poi riferisce all’Assemblea dei condòmini, che decidono cosa deliberare in merito alla proposta conciliativa: se aderire o meno all’accordo conciliativo negoziato dall’Amministratore (DLgs 28/2010, art. 5ter; DACC, art. 71quater). L’Amministratore potrebbe chiedere all’Assemblea quali controproposte portare in mediazione, ma dovrebbe ottenere un risultato entro il termine di 6 mesi per la durata della mediazione (DLgs 28/2010, art. 6).

Il Condominio deve farsi assistere in mediazione da un avvocato; perciò, l’Amministratore nomina un difensore, per rispettare il termine semestrale di cui al DLgs 28/2010 (art. 6).

Prima del 30.06.2023 (col testo del DLgs 28/2010 precedente alla “riforma Cartabia”) l’Amministratore che riceveva un invito alla mediazione in nome e per conto del Condominio convocava l’Assemblea affinché questa deliberasse in merito alla volontà di aderire o di ignorare il tentativo di mediazione: il mancato raggiungimento del quorum per deliberare (CC art. 1136) comportava il rifiuto di aderire alla mediazione.

Invece, dal 30.06.2023 l’Amministratore “è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi”, per poi sottoporre all’Assemblea l’eventuale accordo conciliativo, negoziato in mediazione: l’Assemblea delibera di approvare o rifiutare l’accordo “con le maggioranze previste dall’articolo 1136 del codice civile” (DLgs 28/2010, art. 5ter).

Il quorum valido per costituire l’Assemblea è:

• La maggioranza dei partecipanti al Condominio e ²/₃ del valore dell’edificio, per la prima convocazione.
• ¹/₃ dei partecipanti al Condominio e ¹/₃ del valore valore dell’edificio, per la seconda convocazione.

Il quorum valido per deliberare in genere è la maggioranza degli intervenuti in Assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio. Invece, serve la maggioranza degli intervenuti e ²/₃ del valore dell’edificio, in materia di innovazioni, telecomunicazioni e fonti rinnovabili; la maggioranza degli intervenuti e ¹/₂ del valore dell’edificio, per le liti attive e passive esorbitanti le attribuzioni dell’amministratore, per le riparazioni di notevole entità, per la destinazione d’uso delle parti comuni, per la sicurezza, per le barriere architettoniche, per il consumo energetico e per i parcheggi.

La convocazione dell’Assemblea per deliberare sull’adesione all’accordo conciliativo richiede tempo. Perciò, il termine di 3 mesi entro cui concludere la mediazione si può rinviare di altri 3 mesi (DLgs 28/2010, art. 6), per consentire l’acquisizione della volontà assembleare a seguito dell’attività negoziale svolta dall’Amministratore in qualità di rappresentante legale del Condominio.

Differimento della prima sessione di mediazione

Dal 30.06.2023 (DLgs 149/2022) il DLgs 28/2010 (art. 5ter) esclude la necessità di convocare l’Assemblea condominiale, per deliberare in merito all’adesione alla mediazione: perciò, le DACC (art. 71quater) attribuiscono la rappresentanza all’Amministratore, per evitare rinvii che rimandino lo svolgimento della mediazione e che facciano perdere tempo prezioso alle parti.

Fino al 30.06.2023, se l’Amministratore segnalava «termini di comparizione» troppo stretti, per far deliberare l’Assemblea in merito all’adesione alla mediazione, «il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione» (Disp.Att.C.C., art. 71-quater).

Termini di prescrizione e decadenza

La mediazione interrompe i termini di prescrizione e impedisce la decadenza dal momento in cui le parti ricevono l’invito ad aderire alla procedura: DLgs 28/2010, art. 8, c. 2 (prima del 30.06.2023, DLgs 28/2010, art. 5, c. 6). I termini di decadenza ricominciano a decorrere dalla data di conclusione del procedimento di mediazione o dopo 6 mesi dal deposito della domanda di mediazione, se le parti negoziano per più di 6 mesi.

Per es., un condòmino può impugnare un verbale assembleare del 15 Marzo entro il 14 Aprile: deposita la domanda di mediazione il 25 Marzo; l’amministratore riceve l’invito il 31 Marzo; e la mediazione si esaurisce il 31 Maggio. Il condòmino potrà impugnare il verbale assembleare fino al 30 Giugno. Se invece le parti negoziassero oltre il termine massimo di 6 mesi (DLgs 28/2010 art. 6), i termini dell’impugnativa ricomincerebbero a decorrere dal 25 Settembre, quindi il condòmino potrebbe impugnare la delibera fino al 25 Ottobre; altrimenti, se le parti avessero omesso di rinviare la mediazione oltre i 3 mesi, i termini ricomincerebbero a decorrere dal 25 Giugno e il condòmino potrebbe impugnare la delibera fino al 26 Luglio.

Puoi calcolare i termini di decadenza dall’impugnativa giudiziale, usando lo script apposito.

Le altre liti in materia di condominio

Spesso si pensa che per “controversie condominiali” si intendano le liti di vicinato: p.es., quelle che riguardano i rumori molesti o le infiltrazioni dovute a perdite da un appartamento vicino, oppure i danni causati a un condomino da un altro condomino o, ancora, i rapporti tra due condomìni. Queste liti rientrano tra i normali rapporti tra privati: sono di natura diversa da quelle individuate dalle DACC (art. 71quater), ma possono rientrare nella mediazione obbligatoria, se riguardano le altre materie di cui al DLgs 28/2010 (art. 5); comunque, si possono sottoporre alla mediazione, se i diritti sono disponibili.

La mediazione civile è particolarmente adatta a gestire le controversie di vicinato: un giudice potrebbe addirittura disporre il tentativo di mediazione, se ritenesse che la relazione sociale tra le persone debba essere tutelata o ricomposta. Infatti, la mediazione è uno spazio in cui parlare e comprendere anche le emozioni e le esigenze delle persone, oltreché uno spazio in cui dirimere le questioni tecniche e giuridiche; uno spazio in cui ricostruire rapporti interpersonali civili e condividere regole di comportamento che facilitino la convivenza tra i vicini.