Mediazione e Condominio

Dalle liti condominiali agli accordi di vicinato

Il D.Lgs. 28/2010 (art. 5) impone di tentare la mediazione prima di iniziare una causa per risolvere una lite in materia condominiale. Il condominio degli edifici è disciplinato dal Codice civile (artt. 1117-11139) e dalle Disposizioni attuative del Codice civile (artt. 61-72). Perciò tutte queste fattispecie vanno trattate in mediazione, ma anche altre materie possono rientrare nella portata della mediazione civile, per vari motivi.

Le liti condominiali per il Codice civile

Le Disposizioni attuative del Codice civile (art. 71 quater) chiariscono che: “Per controversie in materia di condominio... si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72 delle presenti disposizioni per l'attuazione del codice”. Queste controversie riguardano le fattispecie seguenti:

In tutti questi casi bisogna attivare una procedura di mediazione civile: l'organismo di mediazione organizza una serie di riunioni in cui discutere la lite e decidere come dirimerla, risolvendo i malintesi e aiutando le parti a decidere come conformarsi alla legge.

L'Amministratore del Condominio come partecipa alla mediazione?

L'Amministratore condominiale ha la rappresentanza del Condominio e perciò partecipa alle sessioni di mediazione; poi riferisce all'Assemblea dei condòmini, che decide cosa deliberare in merito alla mediazione: se aderire o meno alla mediazione, quali proposte fare e quali proposte accettare.

L'Amministratore che riceve un invito alla mediazione in nome e per conto del Condominio dovrebbe convocare l'Assemblea affinché questa deliberi in merito alla volontà di aderire o di ignorare il tentativo di mediazione: il mancato raggiungimento del quorum per deliberare (C.c. art. 1136) comporta il rifiuto di aderire alla mediazione, con la conseguenza che il giudice, nella causa che seguisse al tentativo di mediazione, condannerebbe il Condominio a pagare un importo pari al contributo unificato per aver disertato la mediazione (D.Lgs. 28/2010, art. 8, c. 4 bis).

Il quorum valido per costituire l'Assemblea è:

Il quorum valido per deliberare, invece, è la maggioranza degli intervenuti in Assemblea e almeno la metà del valore dell'edificio.

L'Amministratore che omettesse di informare l'Assemblea circa un invito alla mediazione risponderebbe degli effetti conseguenti all'omissione; come l'Amministratore che partecipasse alla mediazione senza il consenso dell'Assemblea (c.d. falsus procurator) risponderebbe delle decisioni prese in mediazione.

La convocazione dell'Assemblea per deliberare sull'adesione alla mediazione e sulle proposte conciliative richiede tempo, perciò il termine di 3 mesi entro cui concludere la mediazione (D.Lgs. 28/2010, art. 6) non si può considerare perentorio, ma solo indicativo (Disp.att.C.c., art. 71 quarter), e comunque le parti possono differirlo nel tempo, se concordano in tal senso.

Circa il tema del falsus procurator, qualcuno pensa che l'Amministratore possa partecipare alla mediazione anche senza un'approvazione assembleare: è vero, ma è rischioso perché l'art. 1131 del C.c. stabilisce che l'Amministratore rappresenta il Condominio “nei limiti delle attribuzioni stabilite dall'articolo precedente o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall'assemblea”. Perciò sarebbe il caso che l'Amministratore raccogliesse sempre la volontà dell'Assemblea, anche per evitare problemi di responsabilità professionale dell'Amministratore.

Termini di prescrizione e decadenza

La mediazione interrompe i termini di prescrizione e impedisce la decadenza dal momento in cui le parti ricevono l'invito ad aderire alla procedura (D.Lgs. 28/2010, art. 5, c. 6). I termini di decadenza ricominciano a decorrere dalla data di conclusione del procedimento di mediazione.

Per es., un condòmino può impugnare un verbale di assemblea del 15 Maggio entro il 14 Giugno (30 giorni); e il 25 Maggio deposita la domanda di mediazione all'organismo di mediazione. Il 31 Maggio l'Amministratore riceve l'invito alla mediazione, che si conclude senza un accordo il 31 Luglio. Allora quel condòmino avrà tempo fino al 30 Agosto per impugnare il verbale assembleare del 15 Maggio.

Le altre liti in materia di condominio

Spesso si pensa che per “controversie condominiali” si intendano le liti di vicinato: quelle che, per esempio, riguardano i rumori molesti o le infiltrazioni dovute a perdite da un appartamento vicino, oppure i danni causati a un condòmino da un altro condòmino o, ancora, i rapporti tra due Condomìni. Queste liti, però, rientrano tra i normali rapporti tra privati: sono di natura diversa da quelle individuate nell'art. 71 quater del C.c.; ma rientrano comunque nella mediazione obbligatoria, se riguardano le altre materie di cui all'art. 5 del D.Lgs. 28/2010.

Ciononostante, la mediazione è particolarmente adatta a gestire queste controversie di vicinato, e un giudice potrebbe addirittura disporre la mediazione, se ritenesse che la relazione sociale tra le persone debba essere ricomposta: infatti la mediazione è uno spazio in cui parlare e comprendere anche le emozioni e le esigenze delle persone, oltreché uno spazio in cui dirimere le questioni tecniche e giuridiche; uno spazio in cui ricostruire rapporti interpersonali civili e condividere regole di comportamento che facilitino la convivenza tra i vicini.