Mediazione e Locazione

Cosa conta veramente nelle liti per locazione?

La locazione degli immobili coinvolge aspetti fondamentali della vita delle persone: innanzitutto la casa o la sede dell’attività lavorativa.

Le emozioni svolgono un ruolo importante nelle liti basate sui rapporti locatizi perché i conflitti che riguardano la casa o il luogo di lavoro determinano cambiamenti strutturali nella vita delle persone, che reagiscono alla crisi nei modi più disparati, ma comunque riconducibili a necessità vitali.

Le emozioni però possono anche facilitare la composizione di una lite, se le parti consentono al mediatore di gestirle strategicamente.

Il contratto di locazione pone le parti in un rapporto di reciprocità di cui spesso si ignorano i significati profondi, emotivi, apparentemente collaterali a quelli giuridici ed economici:

• Il locatore rinuncia a disporre di un immobile che spesso proviene dalla sua famiglia di origine, e che perciò rappresenta un legame affettivo col passato; ma il locatore può anche averlo acquistato per immobilizzare i propri risparmi, magari per ottenerne una rendita, e perciò il bene immobile rappresenta il futuro orizzonte strategico del locatore. I sentimenti in gioco sono forti perché il locatore può sentirsi responsabile nei confronti della propria famiglia d’origine, se è orientato al passato; o può sentirsi responsabile delle scelte significative per il futuro della propria famiglia nucleare, se si orienta al futuro.
• Il conduttore, d’altra parte, ha bisogno di una casa in cui vivere o di un posto in cui esercitare la propria attività lavorativa, perciò tende a orientarsi verso il futuro, progettando un orizzonte di vita familiare o professionale in cui investe anche un’immagine di sé, presentata alla collettività di cui fa parte anche il locatore dell’immobile oggetto della locazione.

Di cosa parlare durante una mediazione per locazione?

I problemi tipici della locazione riguardano il pagamento dei canoni scaduti e la liberazione dell’immobile o la manutenzione straordinaria e il risarcimento dei danni; ma spesso le parti giustificano il proprio inadempimento con motivazioni e argomenti comprensibili, che implicano l’inadempimento della controparte, altrettanto giustificabile e comprensibile. Le discussioni basate su questi argomenti possono impegnare le parti per molto tempo, ma infruttuosamente. Il circolo vizioso non porta da nessuna parte, se non alla competizione tra chi riesca a provare meglio le proprie doglianze, screditando quelle altrui.

La mediazione deve sviluppare il discorso su un piano diverso da quello giudiziale perché, altrimenti, basterebbero due buoni avvocati per chiarire i dubbi giuridici di un conflitto locatizio; mentre la mediazione deve fornire un contributo più ampio, relativo agli aspetti relazionali che gli avvocati e i giudici non sanno, non possono o non vogliono toccare. E si tratta di aspetti molto significativi, benché esulino dal diritto, perché la mediazione può elaborare gli interessi e le necessità da cui discendono gli inadempimenti.

Le parti possono discutere argomenti diversi dal canone di locazione (o dagli altri temi tipici del rapporto contrattuale) per ricostruire un rapporto empatico, che consenta a ciascuna parte di riconoscere le aspettative e le delusioni dell’altra parte; ma soprattutto, che consenta loro di riconoscere l’importanza che il rapporto locatizio ha nella vita di ciascuno.

A cosa serve mediare una lite in materia di locazione?

Secondo il pensiero comune, un confronto sui temi “personali” indebolirebbe la posizione negoziale di chi comprende le motivazioni emotive o affettive dell’avversario; come se dimostrare empatia e “umanità” significasse rinunciare ai propri diritti. Ma i rapporti sociali si fondano sul coinvolgimento reciproco (e il rapporto di locazione è uno strumento operativo della struttura sociale), magari un “coinvolgersi in modo neutro”: una comprensione, una partecipazione alla posizione altrui, e un contributo a realizzarla, nel rispetto anche delle proprie esigenze.

Le tecniche di mediazione servono proprio a tutelare gli interessi delle parti, ricostituendo la relazione interpersonale.

La relazione può diventare un gioco a somma positiva, anziché a somma zero, come invece si tende pensare: “Otteniamo entrambi qualcosa” (o “Minimizziamo i danni reciproci”), anziché “Io vinco, se tu perdi”. Anche perché la lite tende a erodere la posta in gioco, consumandola (pagando contributi di lite, onorari dei consulenti, tasse, ecc.) col passare del tempo. E qui entra in campo un’altra competenza del mediatore: la capacità di valutare e di comparare i costi della conflittualità con i benefici di un accordo conciliativo, facendo valutare alle parti le loro alternative (migliori e peggiori rispetto alla conciliazione).

La mediazione attiva competenze sociologiche, psicologiche, economiche e giuridiche, che si apprendono con una formazione adeguata e con anni di esperienza maturata ai tavoli delle trattative.