Affitto di Aziende e Mediazione Civile

L'azienda e l'affitto di azienda

Chi intende iniziare una causa per affitto di azienda deve preliminarmente esperire un tentativo di mediazione ai sensi del D.Lgs. 28/2010 (art. 5), allo scopo di negoziare un accordo tramite cui evitare i costi, in termini di tempo e denaro, che le parti dovrebbero affrontare in giudizio.

L'azienda è definita dal Codice civile (art. 2555) come il complesso dei beni organizzati dall'imprenditore per esercitare l'impresa. Il proprietario di quei beni complessivi (l'azienda) può cederne l'uso a terzi contro il pagamento di un corrispettivo, detto canone. Chi cede l'azienda è il locatore, mentre chi la riceve è l'affittuario.

Spesse volte il contratto di affitto di azienda (chiamato anche contratto di gestione) viene utilizzato nel settore della ristorazione, compresi i bar, ma si può applicare a qualsiasi tipologia di impresa e di attività economica.

Per le imprese soggette a registrazione è necessaria la forma pubblica o l'autenticazione della scrittura privata, affinché il contratto di affitto di azienda sia valido, perciò è indispensabile l'intervento di un notaio (art. 2556 del Codice civile).

Le parti coinvolte in un contratto di affitto d'azienda (il locatore e l'affittuario) devono astenersi dall'iniziare una nuova impresa che per l'oggetto, l'ubicazione o altre circostanze possa sviare la clientela dell'azienda affittata; ciò allo scopo di impedire che una parte possa lucrare a danno dell'altra (il conduttore percependo il canone e i ricavi della competizione; l'affittuario riconsegnando al termine del contratto un'azienda svalutata dalla competizione scorretta).

L'affittuario dell'azienda, se non è stabilito diversamente dal contratto di affitto di azienda, subentra nei contratti già stipulati per l'esercizio dell'azienda stessa che non abbiano carattere personale (art. 2558 del Codice civile) e deve esercitare l'impresa sotto la ditta (la denominazione di un'impresa commerciale) che la contraddistingue (art. 2561 del Codice civile); ciò per dare continuità all'impresa e per impedire che l'affittuario svaluti o screditi il valore dell'impresa commerciale. L'affittuario perciò deve gestire l'azienda senza modificarne la destinazione e in modo tale da conservare l'efficienza dell'organizzazione e degli impianti, oltreché le normali dotazioni di scorte, pena il risarcimento dei danni, la prestazione di garanzie (art. 1015 del Codice civile) o addirittura la risoluzione del contratto di affitto d'azienda per inadempimento dell'affittuario.

Come usare la mediazione in materia di divisione?

Gli obblighi che la legge prescrive per il contratto di affitto d'azienda (commentati qui sopra) servono esplicitamente a prevenire i conflitti che potrebbero nascere dai comportamenti scorretti (o potenzialmente scorretti) del locatore e dell'affittuario: ciò perché, da una parte, le imprese producono profitti per propria natura e, d'altra parte, l'affitto dell'azienda trasferisce parte di quei profitti al locatore. Può capitare che il locatore o l'affittuario tenti di approfittare della controparte (e può capitare addirittura che ciascuna parte tenti di approfittarsi dell'altra); ma può capitare anche che un malinteso porti una parte a credere che l'altra si sia comportata scorrettamente.

I conflitti che nascono su queste basi riguardano i soldi e la fiducia, due valori estremamente importanti in società; perciò le parti possono attivare azioni e reazioni sproporzionate o addirittura sconsiderate: una causa giudiziale in questa materia costa molto tempo e molto denaro, e il legislatore sa che potrebbe essere evitata tramite una mediazione civile (D.Lgs. 28/2010).

La mediazione è un percorso di comunicazione efficace, guidata dal mediatore, che aiuta le parti del contratto di affitto d'azienda a chiarire i malintesi, portando gli imprenditori a concentrare l'attenzione sulle conseguenze giuridiche ed economiche del conflitto, facilitando il recupero di una relazione di fiducia oppure l'interruzione del contratto di affitto, sempre proteggendo e integrando gli interessi del locatore e dell'affittuario, magari concludendo un contratto nuovo o trasformando quello vecchio. Infatti la legge parla di mediazione civile e commerciale.