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L'Usucapione In Mediazione

Come usare la mediazione civile stragiudiziale per accertare l'usucapione

Cos'è l'usucapione?

L'usucapione è un modo di acquisto della proprietà o di un altro diritto reale.
Una persona diventa proprietaria di un bene, per usucapione, dopo averlo posseduto per almeno 20 anni, pacificamente, senza imporsi con violenza al proprietario originario e senza ricevere contestazioni da costui.

L'ordinamento italiano prevedeva che solo un tribunale potesse accertare l'usucapione, fino al 2013. Il "Decreto del fare" (D.L. 69/2013 convertito in L. 98/2013), ha modificato l'art. 2643 del Codice civile ha introdotto così la possibilità di accertare l'usucapione di un bene immobile svolgendo una procedura di mediazione civile stragiudiziale.

Il D.Lgs. 28/2010 prevede inoltre che le parti tentino la mediazione, prima di ricorrere al giudice per accertare l'usucapione, proprio per evitare che queste cause ingolfino i tribunali e durino troppo.

La mediazione rappresenta oggi il metodo più veloce ed economico (in termini di tempo e denaro) con cui accertare l'usucapione di un diritto reale, entro 3 mesi e sostenendo spese proporzionali al valore del bene.

Chi vuole usucapire un diritto reale invita perciò i proprietari originari del diritto stesso a partecipare ad una procedura di mediazione civile stragiudiziale, durante la quale i partecipanti, assistiti dai loro avvocati, discutono gli aspetti giuridici, relazionali e negoziali, con l'aiuto di un mediatore, che redige poi un verbale, per certificare le volontà delle parti.

Trascrizione dell'usucapione accertata in mediazione

Il Codice civile (art. 2643, punto 12-bis), stabilisce che "si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione gli accordi di mediazione che accertano l'usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato".

Il notaio trascrive il verbale di mediazione che accerta l'usucapione

Le parti coinvolte nella mediazione raggiungono un accordo in merito all'usucapione e lo firmano insieme agli avvocati, che ne attestano la conformtità alle norme imperative e all'ordine pubblico. Un notaio (pubblico ufficiale) deve inoltre autenticare le firme, per poter poi trascrivere l'atto ai sensi dell'art. 2643 del Codice civile.

Il notaio può intervenire in momenti diversi, a seconda delle necessità:

Vantaggi conferiti dalla mediazione per accertare l'usucapione

Normativa di riferimento su usucapione e mediazione

C.c. art. 1158: Usucapione dei beni immobili e dei diritti reali immobiliari.
La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni.

C.c. art. 1159: Usucapione decennale.
Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un immobile, in forza di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia stato debitamente trascritto (2643 e seguenti), ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data della trascrizione.
La stessa disposizione si applica nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento sopra un immobile.

C.c. art. 1159-bis: Usucapione speciale per la piccola proprietà rurale.
La proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge si acquista in virtù del possesso continuato per quindici anni.
Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario, in forza di un Titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia debitamente trascritto, un fondo rustico con annessi fabbricati, situati in comuni classificati montani dalla legge, ne compie l'usucapione in suo favore col decorso di cinque anni dalla data di trascrizione.
La legge speciale stabilisce la procedura, le modalità e le agevolazioni per la regolarizzazione del Titolo di proprietà.
Le disposizioni di cui ai commi precedenti si applicano anche ai fondi rustici con annessi fabbricati, situati in comuni non classificati montani dalla legge, aventi un reddito non superiore ai limiti fissati dalla legge speciale.

C.c. art. 1160: Usucapione delle universalità di mobili.
L'usucapione di un'universalità di mobili (816) o di diritti reali di godimento sopra la medesima si compie in virtù del possesso continuato per venti anni.
Nel caso di acquisto in buona fede (1147) da chi non è proprietario, in forza di Titolo idoneo, l'usucapione si compie con il decorso di dieci anni.

C.c. art. 1161: Usucapione dei beni mobili.
In mancanza di Titolo idoneo (922), la proprietà dei beni mobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per dieci anni, qualora il possesso sia stato acquistato in buona fede.
Se il possessore è di mala fede, l'usucapione si compie con il decorso di venti anni.

C.c. art. 1162: Usucapione di beni mobili iscritti in pubblici registri.
Colui che acquista in buona fede da chi non è proprietario un bene mobile iscritto in pubblici registri (815, 2683; Cod. Nav. 146 e seguenti, 753 e seguenti), in forza di un Titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà (1321) e che sia stato debitamente trascritto, ne compie in suo favore l'usucapione col decorso di tre anni dalla data della trascrizione.
Se non concorrono le condizioni previste dal comma precedente, l'usucapione si compie col decorso di dieci anni.
Le stesse disposizioni si applicano nel caso di acquisto degli altri diritti reali di godimento (981, 1021).

C.c. art. 1163: Vizi del possesso.
Il possesso acquistato in modo violento o clandestino non giova per l'usucapione se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità è cessata.

C.c. art. 1164: Interversione del possesso.
Chi ha il possesso corrispondente all'esercizio di un diritto reale su cosa altrui non può usucapire la proprietà della cosa stessa, se il Titolo del suo possesso non è mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il diritto del proprietario. Il tempo necessario per l'usucapione decorre dalla data in cui il Titolo del possesso è stato mutato.

C.c. art. 1165: Applicazione di norme sulla prescrizione.
Le disposizioni generali sulla prescrizione (2934 e seguenti), quelle relative alle cause di sospensione e d'interruzione (2941 e seguenti) e al computo dei termini (2962 e seguenti) si osservano, in quanto applicabili, rispetto all'usucapione.

C.c. art. 1166: Inefficacia delle cause di impedimento e di sospensione rispetto al terzo possessore.
Nell'usucapione ventennale non hanno luogo, riguardo al terzo possessore di un immobile o di un diritto reale sopra un immobile, né l'impedimento derivante da condizione o da termine (2935), né le cause di sospensione indicate dall'art. 2942.
L'impedimento derivante da condizione o da termine e le cause di sospensione menzionate nel detto articolo non sono nemmeno opponibili al terzo possessore nella prescrizione per non uso dei diritti reali sui beni da lui posseduti (954, 970, 1014).

C.c. art. 1167: Interruzione dell'usucapione per perdita di possesso.
L'usucapione è interrotta (2945) quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno.
L'interruzione si ha come non avvenuta se è stata proposta l'azione (2953) diretta a ricuperare il possesso e questo è stato ricuperato.